نکاتی که در مورد وام مسکن بایستی بدانید
آیا زمان آن رسیده است که برخی یا همه‌ی وام های مسکن خود را با نرخ های ثابت تنظیم کنید؟ یا حتی الان خیلی دیر است؟!
در اوایل سال جاری، نرخ بهره در پایین ترین حد تاریخی بود، اما اکنون به وضوح در حال افزایش است. بانک مرکزی به صراحت اعلام کرده است که نرخ رسمی نقدینگی را تا زمانی که تورم را تحت کنترل درآورند، افزایش خواهد داد.
این امر باعث شده است که بسیاری از سرمایه گذاران و صاحبان خانه در بازپرداخت یکی از بزرگترین هزینه های خود که وام مسکن است، تجدید نظر کنند. و بسیاری به دنبال قفل کردن(ثابت کردن) تعهدات بهره خود هستند،به این دلیل که پی برده‌اند قبلاً در چرخه نرخ بهره، نرخ های پایین را از دست داده اند.
در این مقاله به شما خواهیم گفت، چگونه تصمیم بگیرید و چه چیزی برای شما مناسب است؟ و برای اطمینان از تصمیم گیری آگاهانه چه چیزی را باید در نظر بگیرید؟
مشخص نیست نرخ‌های بهره رسمی چقدر بالاتر می‌روند، اما در بازار پول نرخ‌های بهره با سرعت زیاد در حال افزایش است.
در حالی که واضح است که وام گیرندگان فرصت چرخه نرخ بهره را از دست داده‌اند، ثابت کردن نرخ وام مسکن یا سرمایه‌گذاری با نرخ ثابت به شما این مزیت را می‌دهد که بدانید تعهدات شما برای یک دوره‌ی مشخص چقدر خواهد بود. اگر نگران جریان نقدی خود هستید، این می‌تواند یک استراتژی مناسب باشد. با این حال، در این استراتژِی معایبی نیز وجود دارد که قبل از تصمیم گیری باید از آنها آگاه باشید.
با در نظر گرفتن این موضوع، در اینجا هفت سوال وجود دارد که باید هنگام بررسی اینکه آیا وضعیت باز پرداخت وام های خود را اصلاح کنید یا خیر، بایستی از خود بپرسید.
1. آیا می خواهم ملک خود را در مدت وام ثابت بفروشم؟
اگر چنین است، ممکن است این تغییر تعهد وام توسط شما جریمه به همراه داشته باشد.
2. آیا می خواهم برای سرمایه گذاری بیشتر در طول دوره ثابت به سهام ملک خود دسترسی داشته باشم؟
اغلب موارد این موضوع هزینه‌ای دارد که ممکن است بسیار زیاد باشد.
3. آیا به یک حساب افست (offset account) نیاز دارم؟
حساب افست یک حساب برای انجام تراکنش است که به وام شما مرتبط است.
بسیاری از وام گیرندگان پس انداز خود را در این حساب قرار می دهند و مانده اعتبار در اینجا با مانده وام معوق شما جبران می شود و سود قابل پرداخت آن وام را کاهش می دهد.
اکثر وام‌های با نرخ ثابت تسهیلات افست را ندارند.
4. آیا می توانم بازپرداخت اضافی وام خود را انجام دهم؟
برخی از وام دهندگان، زمانی که وام خود را اصلاح می‌کنید، مقدار اضافی را که می‌توانید بازپرداخت کنید، محدود می‌کنند، بنابراین، اگر بتوانید مبالغ قابل‌توجهی پس‌انداز کنید، بهتر است مقداری از نرخ متغیر وام مسکن خود را نگه داشته و استفاده از حساب افست خود را به حداکثر برسانید.
5. چه تعادلی از نرخ های ثابت و متغیر برای پرتفوی خود نیاز دارم؟
حتی اگر فقط یک وام دارید، معمولاً می‌توانید تسهیلات را تقسیم کنید، بخشی که ثابت است و بقیه یک وام متغیر است و این کار انعطاف‌پذیری لازم را به شما می‌دهد.
بسیاری از سرمایه‌گذاران مبتدی قرار داد وام خود را طوری تنظیم می‌کنند که 50 درصد از وام‌های خود را با نرخ ثابت باز پرداخت کنند، در حالی که سرمایه‌گذاران با پرتفوی تسهیلاتی بزرگ‌تر با تسویه درصد بیشتری از وام‌های خود از خود در برابر شرایط فعلی محافظت می‌کنند.
6. برای چه مدت باید وام خود را اصلاح کنم؟
اکنون، این یک سوال دشوار است، اما اگر معتقدید که نرخ بهره برای چند سال بالا باقی می‌ماند، تثبیت برای یک دوره کوتاه مانند دو یا سه سال ممکن است منطقی نباشد.
این به این دلیل است زمانی که تسهیلات وام شما سررسید می شود و در حالی که ممکن است نرخ چند درصد بالاتر باشد، مجدد به نرخ بهره رایج باز می گردد.
این حوزه ای است که باید از مشاوره تخصصی استفاده کنید.
7. اگر نرخ‌های بهره خیلی بالا نرود، قفل کردن امروز چه هزینه‌ای برای من خواهد داشت؟
اگر نرخ یک تسهیلات وام پنج ساله را قفل کنید و نرخ بهره در یک یا دو سال کاهش یابد، چه احساسی خواهید داشت؟ آیا از خود مایوس خواهید شد؟
درچنین وضعیتی بایستی با خود بگویید: می‌دانم که وقتی در آن شرایط قرار گرفتم، از این واقعیت که در تلاش برای شکست دادن سیاست بانک‌ها نبودم، احساس رضایت دارم. در عوض، من سعی کردم تا موقعیت جریان نقدی خود را تضمین کرده باشم.
در واقع، Westpac پیش بینی می کند که پس از افزایش بیشتر نرخ بهره، نرخ رسمی بهره ممکن است در سال 2023 اندکی کاهش یابد. لطفاً در مورد شرایط خود مشاوره تخصصی دریافت کنید.
مسائل دیگری نیز وجود دارد که باید در نظر بگیرید، مانند: امنیت شغلی شما، بنابراین حدس و گمان در مورد تغییرات نرخ مملو از خطر است و تصمیم گیری در مورد اصلاح نرخ وام از متغیر به ثابت با استدلال اشتباه می تواند پرهزینه باشد.
عاقلانه انتخاب کنید زیرا فقط در سه یا چهار سال متوجه خواهید شد که آیا تصمیم درستی گرفته اید یا خیر.